Projet Confidentiel
Acquisition en bloc « off market » à prix décoté d’un immeuble résident vacant en centre ville de Toulouse
Rentabilité cible
19 – 20 %
Durée cible
3,5 ans
Ticket d’entrée
X €
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures, lesquelles ne sont pas garanties.
Investir comporte des risques, notamment ceux de perte en capital et de liquidité.
Réalisée dans un autre cadre réglementaire, au sein d’une société du même groupe qu’ALCOV, cette opération reflète le même niveau d’exigence en matière d’analyse et de structuration que celui appliqué aux opérations ALCOV.
Description
Au cœur de Toulouse, certains immeubles ne sont pas simplement bien situés : ils sont au centre des dynamiques urbaines.
L’actif situé sur l’allée Jean Jaurès s’inscrit dans cette logique. Entre la place du Capitole et la gare Matabiau, au sein des nouvelles « Ramblas » toulousaines, il bénéficie d’un emplacement qui conjugue centralité, accessibilité et attractivité résidentielle.
L’immeuble développe un ensemble résidentiel de 74 appartements au sein d’un complexe emblématique des années 1980, mixant logements, bureaux, commerces et hôtellerie. Majoritairement vacant, il offre une configuration particulièrement adaptée à une stratégie de revalorisation progressive.
L’opération repose sur l’acquisition en bloc d’un actif sous-exploité, dans un marché toulousain caractérisé par une offre limitée dans les secteurs centraux. L’objectif est d’accompagner sa remise à niveau (rénovation des appartements vacants et des parties communes) puis d’organiser une revente lot par lot, dans un calendrier maîtrisé.
Il s’agit d’un actif urbain positionné sur l’un des axes majeur du centre-ville toulousain.
Caractéristiques
L’actif se situe sur l’un des axes les plus structurants de Toulouse : les allées Jean Jaurès, entre le Capitole et la gare Matabiau. Une adresse centrale, désormais réaménagée en « ramblas » urbaines, combinant mobilité, végétalisation et flux quotidiens.
L’immeuble développe environ 4 000 m² résidentiels répartis sur plusieurs niveaux, au sein d’un ensemble mixte emblématique du début des années 1980. Logements, bureaux, commerces et hôtellerie coexistent dans un environnement sécurisé et organisé, offrant une vraie profondeur d’usage et une visibilité durable.
La configuration actuelle avec une majorité de lots vacants et des typologies de logements variés (studios et T2 notamment) permet d’envisager une stratégie de revalorisation progressive, sous réserve de la bonne exécution des travaux et des conditions de marché.
À retenir
Un immeuble résidentiel en bloc, situé sur un axe central de Toulouse, majoritairement vacant, offrant un potentiel de revalorisation progressive par rénovation et revente organisée.
Acquérir un actif sous-exploité, engager sa remise à niveau (appartements et parties communes), puis organiser une cession lot par lot dans un calendrier défini.
Au cœur des Ramblas toulousaines, entre le Capitole et la gare Matabiau, dans un centre-ville dynamique où l’offre de logement est structurellement tendu.
Points forts
La maîtrise d’un ensemble de 74 lots permet d’organiser une stratégie cohérente de rénovation et de commercialisation, sans dépendre d’une gestion fragmentée.
La proximité immédiate du cœur de ville de l’actif idéalement situé entre l’iconique et centrale place du Capitole et la gare Toulouse-Matabiau.
Toulouse présente une tension sur l’offre de logements en centre-ville, soutenue par une croissance démographique (croissance de 1,2 % par an entre 2011 et 2022 – + 6 000 habitants par an) et une demande locative soutenue.
Points d’attention
La performance finale repose sur la capacité à revendre les lots dans des conditions de marché favorables.
La rénovation des appartements et des parties communes suppose une exécution rigoureuse en matière de coûts et de délais.
Comme toute opération de revente lot par lot, le projet reste sensible aux évolutions du marché immobilier local.
FAQ
Retrouvez ici les réponses aux questions les plus fréquentes sur ce projet.
Le quartier Matabiau est identifié comme l’un des secteurs les plus attractifs de la ville, avec des transactions récentes autour de 4 600 à 4 800 €/m² selon les typologies.
Selon les données de marché, le taux de tension locative reste faible en volume d’offres disponibles, traduisant un marché locatif relativement tendu.
La zone bénéficie d’excellentes liaisons assurant les principaux flux urbains : métro (lignes A et B), gare TGV, commerces, établissements scolaires et services à distance piétonne.
Il combine centralité, accessibilité et profondeur de marché, ce qui constitue un socle important dans une stratégie de revalorisation.
Cela constitue un environnement favorable, tout en restant dépendant du cycle immobilier.
L’immeuble comprend 74 appartements, dont une majorité est aujourd’hui vacante.
Cette configuration permet d’intervenir plus librement sur les travaux et le repositionnement des lots.
En revanche, elle implique également que la création de valeur dépend de la capacité à exécuter la stratégie de rénovation et de commercialisation dans un calendrier préalablement défini.
Le projet est principalement orienté valorisation.
La stratégie consiste à acquérir un ensemble majoritairement vacant, à engager sa rénovation (logements et parties communes), puis à organiser une revente progressive lot par lot.
Des revenus locatifs peuvent exister pendant la phase de détention, mais la performance cible repose essentiellement sur la capacité à revendre les lots dans de bonnes conditions de marché.
Comme toute opération de revente à la découpe, le projet reste exposé :
La performance dépendra donc de la bonne exécution opérationnelle et de conditions de marché cohérentes avec les hypothèses retenues.