Une plateforme de co-investissement
dédiée aux opérateurs aguerris
La rigueur institutionnelle au service de vos levées de fonds
Un environnement de financement en pleine mutation
Dans un contexte de resserrement du marché du crédit bancaire, nous nous adressons à des professionnels structurés de l’immobilier confrontés à un environnement de marché exigeant et souhaitant élargir leur palette de solutions de financement.
Au-delà de la contraction des financements bancaires, les investisseurs en equity (notamment les fonds internationaux) qui accompagnaient historiquement certains de nos clients investisseurs immobiliers « operating partners » se font plus rares, ciblent des tickets d’investissement plus élevés, ou exigent désormais des TRI supérieurs à 15-17 %, réduisant ainsi leur champ d’intervention à quelques opérations exceptionnelles.
Un marché exigeant, des solutions adaptées
Parallèlement, la hausse des taux d’intérêt et la correction des prix immobiliers ont ouvert de nombreuses opportunités d’acquisition et de création de valeur.
Ces opérations, pour être menées à bien, nécessitent cependant des montages financiers plus robustes, avec des niveaux de capitalisation en fonds propres plus élevés que par le passé, à une époque où l’abondance et le faible coût de la dette permettaient de maximiser l’effet de levier.
Les profils d’opérateurs que nous accompagnons
Les types d’opérations que nous finançons
Nous structurons des financements sur tous types d’actifs immobiliers (résidentiel, logistique, hôtellerie, actifs à usage mixte, etc.), dès lors qu’ils s’inscrivent dans une logique de création de valeur claire et mesurable.
Notre approche cible prioritairement des opérations à fort levier de transformation, relevant de stratégies value-add ou opportunistes.
Structurer des financements alignés avec le potentiel de création de valeur
Des actifs à revaloriser par des travaux de repositionnement ou de rénovation, avec un potentiel identifié d’optimisation locative, ESG ou patrimoniale.
Ces opérations impliquent un risque maîtrisé mais supérieur à celui d’actifs stabilisés, en contrepartie d’un rendement espéré plus attractif.
Des opérations mobilisant beaucoup de capital et de savoir-faire, comme un changement d’usage, une transformation lourde ou un développement en blanc. Plus risquées, elles peuvent générer une performance élevée si l’exécution est maîtrisée.
Un cadre d’action souple
adapté à vos besoins
Financement d’acquisition
Intervention en equity, dette senior, junior ou unitranche selon les besoins de nos clients. Nous restons opportunistes dans notre démarche et pouvons utiliser différentes sortes d’instruments financiers tels que les actions de préférences ou obligations convertibles par exemple.
Dans la majorité des opérations, nous intervenons par le biais d’un véhicule dédié que nous créons pour l’opération et qui regroupe nos investisseurs épargnants privés. Pour les plus petites opérations, nos investisseurs peuvent investir directement dans la société de projet. Nous pouvons intervenir seuls ou en co-investissement minoritaire.
Refinancement d’actifs existants
Structuration d’un financement alternatif dans le cadre, par exemple, de travaux de repositionnement, de restructuration ou de transition énergétique. Au même titre qu’une acquisition, nous pouvons aussi bien intervenir en fonds propres ou en dette.
Bridge Loan
Financement court terme conçu pour accompagner la réalisation d’une opération spécifique dans un timing critique. Dans ce cas, nous nous substituons le plus souvent à la banque en dette senior avec des garanties hypothécaires de premier rang.
Bridge Loan
Intervention en equity, dette senior, junior ou unitranche selon les besoins de nos clients. Nous restons opportunistes dans notre démarche et pouvons utiliser différentes sortes d’instruments financiers tels que les actions de préférences ou obligations convertibles par exemple.
Dans la majorité des opérations, nous intervenons par le biais d’un véhicule dédié que nous créons pour l’opération et qui regroupe nos investisseurs épargnants privés. Pour les plus petites opérations, nos investisseurs peuvent investir directement dans la société de projet. Nous pouvons intervenir seuls ou en co-investissement minoritaire.
Bridge Loan
Structuration d’un financement alternatif dans le cadre, par exemple, de travaux de repositionnement, de restructuration ou de transition énergétique. Au même titre qu’une acquisition, nous pouvons aussi bien intervenir en fonds propres ou en dette.
Bridge Loan
Financement court terme conçu pour accompagner la réalisation d’une opération spécifique dans un timing critique. Dans ce cas, nous nous substituons le plus souvent à la banque en dette senior avec des garanties hypothécaires de premier rang.
Nos modes de financement
Nous structurons des solutions en dette ou en capital, en fonction de la nature de l’actif, du besoin de liquidité de l’opérateur.
• Obligation : Financement sous forme de dette privée senior avec des garanties de premier rang (hypothèque, fiducie…) ou second rang si le niveau de fonds propres est suffisant. ALCOV structure une dette adaptée au calendrier l’opération. Dans le cadre des opérations value-add que nous accompagnons, le plus souvent le capital et les intérêts capitalisés sont remboursés à l’échéance de l’obligation.
Cependant, les revenus issus de l’exploitation d’un fonds de commerce, de loyers, de revente à la découpe peuvent permettent de proposer un calendrier de remboursement sur mesure à l’opérateur en tenant compte de ces revenus. Cette dette obligataire qui peut aussi prendre la forme d’obligations convertibles est souvent mise en place sur une durée de moins de 5 ans.
• Action (equity) : Participation au capital d’un projet, avec un potentiel de plus-value à la revente ou de distribution. Cette solution implique une prise de risque plus élevée, en contrepartie d’un rendement non garanti dont l’objectif est plus élevé que la dette obligataire.
Bien qu’ALCOV ait vocation à intervenir en tant qu’actionnaire minoritaire, nous pouvons apporter la majorité des fonds propres en utilisant les mécanismes des comptes courants d’associés ainsi que des actions de préférence. Au même titre que nos financements obligataires, ALCOV investit essentiellement sur une durée de moins de 5 ans. Ponctuellement, ALCOV pourra s’octroyer la possibilité d’étudier des stratégies d’investissement patrimoniales sur une durée plus longue.
Pourquoi lever des fonds avec ALCOV ?
« Avec ALCOV, vous bénéficiez de la sécurité d’une approche institutionnelle et de l’ouverture d’un modèle digital. »
4 raisons de lever des fonds avec Alcov
Essentiellement des projets significatifs (10 à 50 M€) menés par des opérateurs reconnus.
Véhicules dédiés pour nos investisseurs, gouvernance claire, reporting conforme aux standards institutionnels.
Mobilisation des fonds en quelques semaines pour sécuriser les opportunités de marché.
La rigueur d’un fonds, l’agilité d’une plateforme, l’accessibilité d’un investissement en ligne.
Ce que nous apportons à vos levées de fonds
Des projets significatifs (10 à 50 M€) portés par des opérateurs reconnus du marché.
Véhicules dédiés, gouvernance claire, reporting conforme aux standards institutionnels.
Mobilisation des fonds en quelques semaines pour sécuriser les opportunités de marché.
La rigueur d’un fonds, l’agilité d’une plateforme, l’accessibilité d’un investissement en ligne.