Avant de co-investir, posez-vous les bonnes questions

ALCOV est une plateforme de co-investissement immobilier, agréée par l’Autorité des Marchés Financiers. Elle permet aux particuliers de financer des projets immobiliers sélectionnés avec rigueur, en accédant à des projets jusqu’ici réservés aux investisseurs institutionnels.

ALCOV est agréée Prestataire de Services de Financement Participatif (PSFP) par l’AMF. Ce statut impose transparence, évaluation des risques, séparation des fonds et procédures de gestion des conflits d’intérêts.

La sélection repose sur une analyse rigoureuse, multi-critères et indépendante. Chaque projet est examiné à travers plusieurs prismes :

• Solidité de l’opérateur : expérience, crédibilité, santé financière, antécédents/track record.
• Qualité du montage juridique et financier : structure de financement, garanties, structuration des flux.
• Pertinence du projet : emplacement, typologie du bien, positionnement sur le marché local.
• Prévisionnel de rentabilité : cohérence des hypothèses, marges, calendrier, scénarios alternatifs.
• Gestion des risques : clauses de protection, plans de sortie, couverture assurantielle.

Seule une fraction des projets présentés à ALCOV est proposée en ligne aux investisseurs.

Ce statut, instauré par le règlement européen ECSP de 2021, impose un cadre strict aux plateformes en matière de transparence, d’évaluation des risques, de protection des investisseurs et de supervision financière.

Le montant minimal d’investissement est défini en fonction de la nature et des caractéristiques de chacun des projets présentés. Dans la majorité des opérations obligataires, ce seuil est fixé à 1 000 €.

– Sélection exigeante des projets et opérateurs,
– Accès à des actifs habituellement réservés aux investisseurs professionnels,
– Information claire et pédagogique,
– Aucun frais pour l’investisseur,
– Plateforme agréée et supervisée,
– Suivi opérationnel jusqu’au remboursement.

Une SCPI est un véhicule collectif, diversifié et géré de manière permanente, avec une liquidité organisée par la société de gestion.
Les investissements proposés sur ALCOV sont des opérations ciblées, à durée définie, reposant sur une stratégie immobilière identifiée (création de valeur, arbitrage, transformation d’actifs).
Ils s’adressent à des investisseurs souhaitant s’exposer projet par projet, avec un horizon et un couple rendement/risque clairement définis dès l’origine.

Le montant minimal d’investissement est défini en fonction de la nature et des caractéristiques de chacun des projets présentés. Dans la majorité des opérations obligataires, ce seuil est fixé à 1 000 €.

Oui. Il est possible d’investir à plusieurs en constituant une personne morale (SCI familiale, SAS, holding…). Dans ce cas, c’est la structure qui devient titulaire du contrat d’investissement, sous réserve de l’ouverture d’un compte dédié sur ALCOV et de la fourniture des justificatifs requis (statuts, Kbis, pièce d’identité du représentant).
En revanche, un investissement direct à plusieurs noms physiques sur un même contrat n’est pas prévu, pour des raisons juridiques et de traçabilité.

Oui. L’inscription, la signature des contrats et le suivi des opérations se font sur l’espace personnel de l’investisseur.

Le suivi de vos investissements, les documents légaux, le reporting, ainsi que les remboursements s’effectuent également depuis votre espace personnel sécurisé

Si vous êtes un investisseur non averti, vous disposez d’un délai de quatre jours calendaires à compter de votre engagement pour annuler votre investissement, sans motif ni pénalité.

Pour exercer ce droit, il vous suffit de nous en informer par e-mail à l’adresse [email protected] avant l’expiration de ce délai.

Au-delà de ces quatre jours, l’investissement devient ferme et définitif.

La plupart des projets ont une durée comprise entre 2 et 5 ans, selon leur typologie et le calendrier de sortie prévu avec l’opérateur.
Ces informations sont précisées dans la fiche de chaque opération.

Les projets proposés sur ALCOV intègrent des garanties réelles ou personnelles, conçues pour renforcer la protection des investisseurs. Les plus courantes sont :

• Hypothèque : elle confère un droit prioritaire de remboursement sur un actif immobilier. En cas de défaut, la vente judiciaire du bien permet de rembourser les créanciers, dont les investisseurs.

• Nantissement : il porte sur des parts sociales, des titres ou des créances (par exemple une promesse de vente). Il constitue un levier de pression supplémentaire si l’opérateur ne respecte pas ses engagements.

• GAPD (Garantie à première demande) : il s’agit d’un engagement irrévocable du garant de régler les sommes dues dès qu’il est sollicité, sans contestation possible. Elle peut être apportée par un dirigeant ou par une société.

Selon la nature du financement, le profil de l’opérateur et la structuration de l’opération, un projet peut mobiliser une ou plusieurs de ces garanties.

Sur ALCOV, les projets peuvent être proposés sous deux formes d’investissement : actions ou obligations.
Ces deux instruments diffèrent par leur nature juridique, leur niveau de risque et leur mode de rémunération.

Les obligations

L’investissement obligataire correspond à un prêt consenti à la société de projet.
Vous percevez un taux d’intérêt fixe, défini à l’avance, et récupérez votre capital à l’échéance prévue.
Le taux de rendement varie généralement entre 10 % et 12 % pour les dettes seniors garanties par une hypothèque de premier rang, et entre 12 % et 14 % pour les dettes juniors de second rang.
Ce niveau dépend de plusieurs critères :

• la quotité de financement,

• le rang de garantie (1er ou 2nd rang),

• le niveau de risque (administratif, commercial, exécution),

• la solidité de la contrepartie et son expérience,

• la qualité intrinsèque du projet immobilier (emplacement, classe d’actif, stratégie value-add, Core+, Core, etc.).

Les actions

L’investissement en actions signifie que vous devenez associé de la société de projet.
Votre rendement dépend de la performance réelle de l’opération : plus le projet réussit, plus le potentiel de gain est élevé.
Les rendements cibles se situent généralement entre 10 % et 15 %, selon :

• l’implication financière de l’opérateur,

• le niveau de risque du projet,

• la solidité de la contrepartie,

• et la qualité de l’actif (emplacement, stratégie, création de valeur).

En résumé

• Obligations : rendement fixe, risque plus encadré, durée déterminée.

• Actions : rendement variable, corrélé à la performance du projet, avec un risque plus élevé mais un potentiel de gain supérieur.

Le coupon obligataire correspond au revenu versé à l’investisseur en contrepartie du prêt qu’il accorde à la société de projet.
Autrement dit, c’est l’intérêt périodique que vous percevez sur votre investissement obligataire, selon le taux et la fréquence définis à l’avance.

Sur ALCOV, les coupons peuvent être versés annuellement, semestriellement ou in fine (à l’échéance du projet), selon les conditions précisées dans la documentation de chaque opération.

La « masse des obligataires » est une collectivité juridique regroupant tous les porteurs d’obligations d’un même emprunt. Elle est représentée par un mandataire (souvent désigné d’office), chargé de défendre les intérêts communs en cas de difficulté, de défaut, ou de procédure.

Non. L’investissement ne donne pas droit à la propriété physique du bien. Vous investissez dans une société porteuse du projet, soit via des actions, soit via des obligations. Vous êtes donc associé ou créancier, selon le cas.

La propriété réelle du bien appartient à la société de projet, qui l’exploite et le revend selon le plan établi.

L’investisseur détient des titres financiers émis par un véhicule dédié au projet (selon la structuration retenue), lui donnant droit à une quote-part des résultats économiques de l’opération.
Chaque investissement est réalisé projet par projet, sans mutualisation globale des actifs.

Core+ : Les actifs Core+ sont de bonne qualité et bien situés, mais présentent généralement une légère vacance ou un potentiel d’amélioration (ex. : rafraîchissement, amélioration énergétique).
La stratégie consiste à réaliser des Capex légers afin de capter une revalorisation modérée et d’optimiser la reversion locative.
Le rendement attendu provient principalement de revenus locatifs stables, avec un potentiel de hausse, complétés par une plus-value limitée à la revente.

Les actifs Value-Add nécessitent une création de valeur significative : ils peuvent être sous-loués, vacants ou nécessiter une rénovation/restructuration.
Cette stratégie implique généralement des Capex importants (travaux lourds, repositionnement, création de surfaces, surélévation, etc.) pour améliorer l’actif et le relouer à de meilleures conditions.
La performance attendue provient majoritairement de la plus-value générée à la revente, après repositionnement et augmentation des revenus locatifs.

Oui ce n’est pas exclu mais il faut bien avoir en tête que ce type de projet présente un profil de risque élevé et nécessite une transformation majeure ou un développement complet.
Cela peut inclure des terrains nus, des actifs vacants ou en difficulté financière, ou encore des situations spéciales.
Cette stratégie implique des Capex très importants et génère souvent peu ou pas de revenus pendant la période de détention.
La performance attendue provient principalement de la création de valeur à la sortie (développement, restructuration complète, revente avec forte plus-value).

L’investissement depuis l’étranger peut être possible, sous réserve des contraintes réglementaires, fiscales et de lutte contre le blanchiment propres au pays de résidence de l’investisseur.
Chaque situation est analysée au cas par cas.