Fiscalité de votre investissement

Non-résident fiscal de France

En principe, les intérêts d’obligations de source française versés à un non-résident ne supportent ni le PFU, ni les prélèvements sociaux français (sous réserve des règles applicables aux États ou territoires non coopératifs). Ils peuvent être imposables dans votre État de résidence, selon la convention fiscale. Un justificatif de résidence fiscale vous sera demandé.

Résident de France affilié à un régime social UE / EEE / Suisse

Sous conditions, vous pouvez être exonéré de CSG et de CRDS ; seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % reste dû, en sus de l’IR de 12,8 %, soit 20,3 % au total, sur justificatif d’affiliation.

Investissement via une société

Le prélèvement à la source ne vise que les personnes physiques : une société perçoit le coupon brut. Une société à l’IS l’intègre à son résultat (IS de 25 %, ou 15 % jusqu’à 42 500 € pour les PME éligibles) ; une société translucide (SCI/SNC à l’IR) est imposée au niveau de ses associés.

Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

En principe, un investissement en actions ALCOV n’entre pas dans le champ de l’IFI, pour deux raisons qui peuvent se cumuler :

• l’opération relève d’une activité commerciale — achat en vue de la revente (marchand de biens, promotion), ou exploitation (par exemple hôtelière) : les immeubles affectés à cette activité sont exclus de l’assiette IFI ;
• à défaut, l’investisseur qui détient, avec son foyer, moins de 10 % du capital et des droits de vote d’une société opérationnelle bénéficie d’une exclusion.

La durée de détention est sans incidence : un actif exploité (par exemple un hôtel détenu plusieurs années) reste exclu tant que l’activité est commerciale. En revanche, une détention purement locative et passive serait, elle, dans le champ.

Apport-cession (article 150-0 B ter)

Ce dispositif concerne les dirigeants qui, après avoir apporté les titres de leur société à une holding qu’ils contrôlent, ont placé leur plus-value en report d’imposition. Pour conserver ce report en cas de revente rapide, la holding doit réinvestir une partie du produit dans une activité économique éligible (depuis 2026 : 70 % du prix, dans les 3 ans, avec conservation de 5 ans).

Bonne nouvelle : l’immobilier géré à activité commerciale (résidences services étudiantes ou séniors, hôtellerie, para-hôtellerie…) reste éligible à ce réinvestissement, alors que l’immobilier purement patrimonial en est désormais exclu.

Pacte Dutreil (transmission)

Le pacte Dutreil permet, lors d’une transmission (donation ou succession) de titres d’une société à activité commerciale, une exonération de 75 % de leur valeur, sous engagements de conservation : 2 ans d’engagement collectif avant la transmission, puis 6 ans d’engagement individuel après (depuis la loi de finances 2026), soit environ 8 ans au total, avec maintien de l’activité et d’une fonction de direction sur la période.

Cette durée le rend peu compatible avec une opération courte de type value-add. Il peut en revanche être pertinent sur des opérations longues à activité commerciale maintenue (club deals core+ hôteliers étudiés sur 6 à 8 ans, par exemple), à condition de caler le calendrier de la transmission et des engagements. À étudier au cas par cas.

À la différence du réinvestissement d’apport-cession, l’interposition d’un SPV n’est pas, en soi, un obstacle : le pacte Dutreil admet que les titres de la société opérationnelle soient détenus à travers une ou deux sociétés interposées. Les conditions sont toutefois strictes — la participation doit être conservée inchangée à chaque niveau de la chaîne pendant toute la durée des engagements, et l’exonération de 75 % ne porte que sur la fraction de la valeur représentative de la société opérationnelle. L’obstacle véritable reste donc la durée de vie du véhicule, non l’interposition elle-même.