Bureaux parisiens
Acquisition d’un actif mixte parisien à fort potentiel de réversion locative
10 %
Rentabilité cible
4 ans
Durée cible
1000 €
Investissement minimum
IFI
Cadre fiscal
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures, lesquelles ne sont pas garanties.
Investir comporte des risques, notamment ceux de perte en capital et de liquidité.
Réalisée dans un autre cadre réglementaire, au sein d’une société du même groupe qu’ALCOV, cette opération reflète le même niveau d’exigence en matière d’analyse et de structuration que celui appliqué à nos propres opérations.
Description et caractéristiques
L’opération porte sur l’acquisition, en off market, d’un immeuble emblématique situé au cœur du Quartier Central des Affaires (QCA) parisien.
Ancienne manufacture de pianos du XIXᵉ siècle, le bâtiment présente un caractère architectural et historique rare, marqué par une structure métallique apparente et par deux vastes cours couvertes de verrières qui apportent une luminosité exceptionnelle.
L’ensemble développe environ 5 000 m², dont 3 709 m² de bureaux, 619 m² de commerces et 857 m² de logements, offrant une mixité d’usages recherchée sur ce segment du marché parisien prime.
Situation locative
Actuellement loué pour un montant d’environ 2 M€, l’actif présente un potentiel de réversion locative significatif compte tenu de sa localisation, de la qualité intrinsèque du bâti et de la granularité de son occupation.
L’immeuble compte 21 locataires — 8 en bureaux, 3 en commerces et 10 en logements, offrant une diversification du risque locatif et une base solide pour engager une stratégie de revalorisation progressive des loyers et des espaces dans le temps.
À retenir
L’opération présentée porte sur un actif offrant une très forte réversion locative.
Acquérir l’actif d’ici fin mars 2025 et réaliser un programme de travaux afin de permettre in fin la revente en bloc de l’actif à horizon 4 ans sur la base d’un prix métrique moyen égal à 13 800 € / m² pondérés.
- Au cœur du quartier du Mail, quartier chargé d’histoire (proximité place des victoires, galerie Vivienne…)
- Excellente accessibilité grâce à la proximité immédiate d’un important réseau de transports en commun
- Secteur plébiscité par les entreprises et les investisseurs à la recherche de la mixité, services et centralité
Points forts
Un bâtiment à très forte valeur intrinsèque, grâce à son identité architecturale unique — ancienne manufacture du XIXᵉ siècle
Un actif exceptionnellement bien situé, au cœur du Quartier Central des Affaires de Paris, acquis en off market
Un important potentiel de création de valeur, porté par un programme d’amélioration ambitieux, une revalorisation progressive des loyers et une stratégie de repositionnement
Points d’attention
Mission d’asset management complexe
TRI minimum en ligne avec le marché sur ce type d’opération mitigé par un risque de perte en capital très limité et un potentiel de TRI supérieur important
FAQ
Retrouvez ici les réponses aux questions les plus fréquentes sur le projet et ses modalités d’investissement.
Une société familiale d’investissement cotée en bourse active dans les métiers opérationnels de services – exploitant hôtelier et thermal, gestion pour compte de tiers – et en tant qu’investisseur en capital pour soutenir des entrepreneurs porteurs de projets et d’expertises fortes dans les territoires français.
Cette société a développé une structure d’investissement immobilier en interne qui gères des opérations immobilières pour leur propre compte en permettant à des investisseurs tiers de co-investir à leurs côtés. Ils ont 20 ans d’expérience et ont investi plus de 600 M€.
L’actif présente un fort potentiel de revalorisation, principalement grâce à une réversion locative importante : les loyers actuels sont sensiblement en dessous des valeurs de marché, aussi bien sur les bureaux que sur les commerces.
Le plan prévoit plusieurs leviers :
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renégociations de baux
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évictions ciblées
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installation de nouveaux locataires à la valeur de marché
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amélioration des services apportés aux occupants
Combinés au programme de travaux prévu, ces leviers permettent d’envisager une hausse progressive des revenus et une valorisation accrue à la revente.
L’horizon de détention visé est de 4 ans, avec une revente envisagée en mars 2029.
Le scénario central (base case) prévoit :
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une valorisation cible autour de 13 800 €/m² pondérés
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un TRI de 9 % après IS et promote
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un multiple de 1,40x