Co-investissement immobilier : pourquoi le contexte actuel est favorable

Après trois années de correction, le marché de l’immobilier d’entreprise français est entré dans une phase de repolarisation. Les volumes investis se redressent sur certains segments (bureaux franciliens, commerce, santé, data centers) tandis que d’autres restent en retrait (logistique, locaux d’activité, bureaux en régions). Pour les opérateurs qui doivent désormais apporter davantage de fonds propres, et dans un contexte où plusieurs grands investisseurs internationaux se sont retirés, une fenêtre s'ouvre pour le co-investissement immobilier en France. Investir comporte un risque de perte totale du capital investi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

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Marché Immobilier

Un marché immobilier qui se repolarise

Le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise en France a connu une contraction historique entre 2019 et 2023. Avec 17,1 milliards d’euros engagés en 2025, le marché reste 27 % en-deçà de la moyenne des cinq dernières années (BNP Paribas Real Estate, Review T4 2025), mais affiche un troisième redressement consécutif depuis le point bas de 2023 (15,1 Mds€). Le contexte global est donc celui d’un marché qui se reconstruit progressivement, sans avoir retrouvé ses niveaux pré-2023.

Figure 1 — Investissement en immobilier d’entreprise en France, toutes classes d’actifs, 2017-2025.

Sous ce volume global, les prix ne se sont pas ajustés de manière uniforme. Ils diffèrent sensiblement selon les classes d’actifs, la zone géographique, la liquidité et la demande utilisateurs. Les volumes 2025 illustrent ces contrastes : les bureaux Île-de-France progressent de 57 % (5,6 Mds€), le commerce de 14 % (3,0 Mds€), tandis que la logistique et les locaux d’activité reculent à 3,1 Mds€ contre 5,1 Mds€ en 2024 (BNP Paribas Real Estate).

Figure 2 — Volumes investis annuels par classe d’actifs en France (Bureaux IDF, Commerce, Logistique & Activité), 2021-2025.

Bureaux Île-de-France : un rebond très concentré dans Paris intra-muros

Avec 5,6 milliards d’euros engagés sur l’année 2025, le marché de l’investissement tertiaire francilien affiche une hausse de 57 % sur un an (BNP Paribas Real Estate, T4 2025). Dix transactions ont dépassé 100 M€, dont l’acquisition de l’ensemble Paris Trocadéro (16ᵉ) par Blackstone pour plus de 700 M€ au T4.

Le marché reste très concentré dans Paris intra-muros qui capte 77 % des volumes. Le reste de l’Île-de-France peine à susciter l’intérêt des investisseurs. Le rendement prime du QCA termine l’année à 4,10 %, en très légère décompression, tandis que la hausse des taux prime est plus marquée ailleurs : 6,50 % à La Défense, 8,25 % en 1ʳᵉ et 2ᵉ couronne.

Côté locatif, l’écart de liquidité s’accentue. La demande placée 2025 ressort à 1,64 million de m² (-9 % vs 2024), son plus bas niveau depuis 2002 hors crise sanitaire (Cushman & Wakefield, T4 2025). Le taux de vacance grimpe à 11,2 % en Île-de-France et l’offre immédiate atteint 6,2 M m², plus de deux fois son point bas pré-Covid. Les actifs prime résistent : le loyer prime QCA monte à 1 250 €/m²/an (+12 % sur un an), mais les mesures d’accompagnement atteignent 24 % en moyenne et dépassent 35 % à La Défense et en première couronne nord.

Au T1 2026, CBRE observe un début d’année poussif (367 700 m² placés, -15 %), pénalisé par le manque de grandes transactions. Le loyer prime parisien se stabilise à 1 250 €/m²/an, signe d’un plateau atteint.

Le rôle du QCA dans l’investissement en bureaux Le Quartier Central des Affaires (QCA) correspond au cœur tertiaire historique de Paris. Il s’étend principalement autour du 8ᵉ arrondissement et de ses abords (Madeleine, Opéra, Étoile, Saint-Lazare), en incluant une partie des 1ᵉʳ, 2ᵉ et 9ᵉ arrondissements. Cette zone concentre traditionnellement la demande en bureaux « prime », les actifs les plus recherchés et les plus liquides du marché, grâce à : une forte liquidité,une profondeur de marché,une attractivité durable pour les utilisateurs,une meilleure résistance aux cycles économiques. C’est ce qui explique l’intérêt des investisseurs pour les actifs value-add situés dans le QCA, où le potentiel de revalorisation reste parmi les plus élevés du marché parisien.

Bureaux en régions : un marché en léger recul

L’investissement en bureaux en régions atteint 1,5 milliard d’euros sur l’année 2025, en baisse de 6 % (BNP Paribas Real Estate, T4 2025). Le quatrième trimestre, le meilleur depuis 2023, a permis de limiter le recul, notamment grâce à l’acquisition de l’immeuble « Le Mistral » par EDF Invest pour 130 M€. Aix-Marseille devient le premier marché régional, devant Lyon et Toulouse.

Les taux prime se sont décompressés sur 11 des 20 villes analysées, en moyenne de 5 points de base sur un an. Ils s’établissent autour de 5,70 % à Lyon, 5,85 % à Lille, 6,00 % à Bordeaux et Nantes, et jusqu’à 6,60 % à Montpellier. La demande placée recule de 9 % à 1,28 M m² et l’offre à un an progresse de 12 % à 3,4 M m². BNP Paribas Real Estate anticipe un atterrissage à 1,7 Md€ fin 2026.

Commerce : une année en hausse, tirée par le high street parisien

L’investissement en commerce atteint 3,0 Mds€ en 2025, en hausse de 14 % vs 2024 (BNP Paribas Real Estate) ou 2,97 Mds€ selon Cushman & Wakefield (+5,8 %). Le commerce de centre-ville représente 56 % des volumes (1,7 Md€), porté par Paris intra-muros qui concentre plus de la moitié des engagements. L’acquisition par Mubadala et Ardian du portefeuille de trois actifs parisiens vendus par Kering (>200 M€) a structuré l’année.

Les taux prime se stabilisent : 4,00 % en pied d’immeuble parisien (-25 pdb sur un an), 5,00 % en centre commercial, 6,25 % en retail park. Selon Cushman & Wakefield, le retail park souffre d’un manque d’offre qualitative (les détenteurs de parcs récents ne souhaitent pas arbitrer) ce qui place le marché français en concurrence avec d’autres marchés européens où les rendements sont plus attractifs (7 % en Italie, 6,35 % en Espagne).

Logistique et locaux d’activité : un repli marqué

La logistique a subi un net repli en 2025 après plusieurs années de niveaux records. Selon BNP Paribas Real Estate (périmètre Logistique & Activité, qui agrège entrepôts et locaux d’activité), les volumes investis tombent à 3,1 Mds€ en 2025 contre 5,1 Mds€ en 2024, soit -39 % sur un an. Sur le périmètre plus restreint des entrepôts seuls, Cushman & Wakefield publie 3,01 Mds€ en 2025 contre 3,9 Mds€ en 2024, soit -23 %. Les deux périmètres convergent sur le diagnostic : un décrochage marqué après le pic de 2021 (6,7 Mds€ en Logistique & Activité, BNP). L’attentisme des acquéreurs, lié à l’instabilité politique et fiscale et à la dégradation de la note souveraine française, a pesé sur les conditions de financement.

Le recul est particulièrement marqué sur la dorsale (-33 %, 1,25 Md€) et sur les investisseurs internationaux (-36 %, 2,0 Mds€ contre 3,2 Mds€ en 2024). Les investisseurs domestiques ont en revanche progressé (992 M€ contre 753 M€). Le taux prime s’établit à 4,90 % fin 2025, après être descendu à 4,70 % au S1.

Le T1 2026 confirme cette inflexion : selon CBRE, seulement 330 M€ ont été investis en immobilier industriel et logistique (-60 % vs T1 2025), et la demande placée nationale tombe à 351 000 m² (-60 %). En Île-de-France, le marché des locaux d’activité enregistre 186 000 m² placés (-28 % sur un an, JLL T1 2026), avec un loyer prime qui revient à 190 €/m² après avoir atteint 200 € en 2025.

La demande structurelle reste réelle (e-commerce, optimisation des chaînes d’approvisionnement, captation d’une partie du foncier par les data centers), mais le marché traverse une phase d’ajustement et les jumbo deals supérieurs à 200 M€ ont disparu de 2025.

Hôtellerie : performances solides, investissement sélectif

Les fondamentaux d’exploitation sont bien orientés. Selon l’Observatoire mensuel UMIH, le RevPAR France 2025 progresse de 1,4 % en YTD à 84,0 €, porté par Paris (+4,4 %). L’Île-de-France hors Paris a en revanche reculé de 8,6 % sur l’année, reflet d’une normalisation post-JO et d’une concurrence accrue, mais a amorcé un rebond en fin d’année (+8,4 % en décembre).

En mars 2026, le baromètre Extendam relève un RevPAR Paris intra-muros de 156 € (+2,1 %), une croissance exceptionnelle en Île-de-France hors Paris (+8,0 %) et un RevPAR Province à 56 € (+3,8 %).

Sur le volet investissement, BNP Paribas Real Estate recense 502 M€ engagés au T1 2026 sur 35 transactions, témoignant d’une sélectivité accrue. Les stratégies value-add et opportunistes s’imposent ; le luxe tire la croissance, l’économique souffre d’un parc vieillissant. Selon Rydge Conseil, les familles, family offices et partenaires financiers spécialisés jouent un rôle structurant : en 2024, près de 70 % des transactions impliquaient au moins une famille, représentant 41 % du volume échangé.

Santé : un marché en mutation, porté par la démographie

L’investissement en immobilier de santé en France atteint 670 M€ en 2025, niveau proche de 2024 (Cushman & Wakefield – Marketbeat Nursing Home 2026). Environ 34 % de ce total concerne les EHPAD (230 M€). Le taux prime EHPAD se maintient à 5,00 % à Paris et en première couronne, autour de 5,50 % en province ; les cliniques SMR et MCO se situent à 5,25 % et 5,50 %.

Le marché est en pleine recomposition : LeadCrest Capital Partners a acquis 13 EHPAD à emeis en sale-and-leaseback (120 M€), Healthcare Activos a poursuivi son expansion (Korian Champ de Mars, 30 M€ ; Korian Les Tybilles, 20 M€). Début 2026, emeis a lancé Isemia avec Farallon Capital et TwentyTwo Real Estate (portefeuille de 68 actifs France/Espagne/Allemagne). La demande de fond est démographique : la part des plus de 80 ans dans la population devrait continuer à croître structurellement en Europe occidentale.

Data centers : un cycle d’investissement massif

La filière française des data centers entre dans un cycle d’investissement sans précédent. Selon le baromètre EY-Parthenon pour France Datacenter (juin 2025), la puissance installée a atteint 714 MW en 2024 (+21 % sur un an). Paris est la 3ᵉ ville européenne derrière Londres et Francfort, avec la 2ᵉ plus forte croissance annuelle 2023-2024. La puissance installée devrait atteindre environ 2,3 GW en 2030 et 4,0 à 4,3 GW en 2035, portée par le cloud et l’IA.

16 milliards d’euros d’investissements sont prévus sur la partie infrastructure entre 2025 et 2030, et 82 % des acteurs de la filière prévoient de nouveaux investissements dans les trois prochaines années. L’Île-de-France, qui concentre 75-80 % des capacités installées en 2024, devrait reculer à 40-50 % en 2030, au profit notamment d’Auvergne-Rhône-Alpes, de Nouvelle-Aquitaine et des Hauts-de-France.

Cette dynamique a un effet d’éviction sur la logistique : Savills (Q1 2026) note que les data centers entrent en concurrence directe avec l’I&L pour le foncier et la capacité électrique. En Europe, 231 data centers sont en construction et le secteur représente déjà 10 990 MW de capacité opérationnelle, avec 2 449 MW supplémentaires en chantier.

Co-investissement immobilier : une dispersion qui crée des points d’entrée

Figure 3 — Taux de rendement « prime » par classe d’actifs et localisation en France, T4 2025.

Cette hétérogénéité des trajectoires a une conséquence directe : la baisse de prix observée sur certains segments ne reflète pas toujours une dégradation fondamentale. Sur plusieurs marchés, les loyers prime se maintiennent voire progressent (1 250 €/m²/an dans le QCA, +12 % en 2025) et les utilisateurs restent actifs. Mais la baisse de liquidité crée mécaniquement des points d’entrée attractifs pour des investisseurs capables d’intervenir sélectivement, et notamment sur le financement des opérations.

L’écart de rendement entre les actifs prime « cœur de marché » et les actifs prime « périphériques ou spéculatifs » est éloquent : il atteint plus de 400 points de base sur les bureaux franciliens (4,10 % à Paris QCA vs 8,25 % en 2ème Couronne), 225 pdb sur le commerce et 185 pdb sur la logistique. C’est précisément dans cet écart que se logent les opportunités value-add.

Cette analyse doit toutefois être nuancée : sur les bureaux périphériques et de seconde main, la baisse des loyers est réelle (-40 % de différentiel entre valeur faciale et valeur économique dans les secteurs les plus offreurs selon Cushman & Wakefield), et tous les actifs sous-valorisés ne sont pas nécessairement des opportunités.

Évaluer la liquidité d’un actif immobilier La liquidité d’un actif dépend de sa capacité à être revendu rapidement, sans décote significative. Elle s’apprécie à travers plusieurs critères : le dynamisme du marché local,la profondeur de la demande utilisateurs,la qualité des locataires,la durée ferme résiduelle des baux,la localisation et l’accessibilité,la nature de l’actif (prime, secondaire, spécialisé). Un actif faiblement liquide peut offrir un point d’entrée attractif, mais exige une analyse plus fine du risque et du potentiel de création de valeur.

Premier bilan 2026 : un démarrage contrasté

Les premières données 2026 confirment ces tendances. Sur les cinq premiers mois de l’année (CFNEWS Immo), les volumes engagés sur le marché français d’immobilier d’entreprise s’établissent autour de 5,7 milliards d’euros, complétés par environ 1,6 milliard d’euros sur le segment alternatif (logement, santé).

La logistique apparaît en rebond ponctuel sur la période, mais ce mouvement tient pour l’essentiel à la finalisation d’une opération exceptionnelle (cession du portefeuille Proudreed à Blackstone, environ 2,3 Mds€, déjà annoncée fin 2025). Hors cette transaction, la dynamique reste modérée.

La répartition par stratégie d’investissement, sur l’ensemble du marché, fournit en revanche un enseignement structurel intéressant :

Figure 4 — Part des stratégies d’investissement en valeur et en nombre de transactions, France, janvier-mai 2026.

Le marché reste massivement Core en valeur (58 % des volumes), signe que la prime à la qualité et à la liquidité demeure forte dans l’environnement de taux actuel. Mais le value-add représente 25 % des volumes pour 32 % du nombre de transactions, contre 42 % pour le Core. Autrement dit, près d’un deal sur trois début 2026 porte un profil value-add, sur des tickets moyens plus petits, où l’opérateur joue un rôle de création de valeur via la rénovation, le repositionnement ou la restructuration locative.

Ce sont précisément ces opérations qui mobilisent le plus de fonds propres et qui peinent le plus à boucler leur tour de table, dans un contexte où les institutionnels concentrent leurs allocations sur le Core.

L’immobilier alternatif : une diversification en cours

Au-delà des classes d’actifs traditionnelles (bureaux, commerce, logistique, hôtellerie), l’immobilier alternatif gagne progressivement en poids dans les allocations. Trois segments méritent une attention particulière, dans des configurations très différentes.

Santé / EHPAD. Selon Cushman & Wakefield (Marketbeat Nursing Home 2026), environ 670 M€ ont été investis dans les EHPAD français en 2024-2025, avec un taux de rendement prime de 5,00 %. La classe d’actifs reste sélective et marquée par la prudence des investisseurs après les controverses du secteur. Le potentiel structurel demeure (vieillissement démographique, déficit d’offre de places médicalisées), mais la liquidité actuelle est limitée.

Data centers. La filière connaît une accélération forte : 714 MW installés en France fin 2024, en hausse de 21 % sur un an, et environ 16 milliards d’euros d’investissements prévus sur 2025-2030 dans les infrastructures matérielles (EY-Parthenon / France Datacenter, baromètre 2025). Précision importante : ces 16 Mds€ couvrent l’infrastructure complète (matériel, immobilier, électrique), pas uniquement la composante immobilière transactionnelle. Les volumes d’investissement immobilier transactionnel pur ne font pas l’objet d’une publication consolidée comparable à celles disponibles pour les bureaux ou la logistique.

Résidentiel géré, étudiant, coliving, senior. Ces segments connaissent un intérêt croissant des investisseurs institutionnels en quête de revenus indexés et de classes d’actifs décorrélées du cycle tertiaire. Les sources publiques agrégées sur la période 2021-2025 restent toutefois fragmentaires, et nous ne disposons pas de série annuelle consolidée fiable à ce stade.

Pour un investisseur, ces classes d’actifs représentent à la fois une opportunité de diversification et un défi de sélectivité accru : la moindre maturité des données publiques rend la qualité de l’opérateur et la solidité du business plan d’autant plus déterminantes.

Une configuration favorable au co-investissement immobilier

Le marché actuel présente une combinaison de facteurs rarement réunis :

des actifs professionnels devenus plus accessibles du fait de la baisse de liquidité,
des banques qui exigent davantage de fonds propres,
des institutionnels moins présents sur certains segments,
des opérateurs à la recherche de partenaires fiables pour leurs projets.

Ce mouvement s’inscrit dans un environnement financier plus sélectif, où le financement bancaire joue un rôle déterminant dans la capacité des opérateurs à lancer un projet.

Une nouvelle exigence des banques : davantage de fonds propres

Le financement bancaire, indispensable à la majorité des opérations immobilières, s’est durci. La remontée des taux a renchéri le coût de la dette : la référence OAT 10 ans s’établit autour de 3,56 % fin 2025 et 3,90 % début 2026.

Les banques demandent aujourd’hui :

davantage de fonds propres apportés par l’opérateur,
un ratio d’endettement plus strict,
une visibilité accrue sur le business plan.

Là où un opérateur pouvait auparavant financer une partie de ses fonds propres via de la dette, cela est devenu beaucoup plus difficile. Les banques veulent des projets plus capitalisés, des bilans plus solides et des opérateurs plus engagés financièrement. Ce changement structurel crée un besoin accru en capitaux propres côté opérateur. Et ce besoin n’est pas comblé par les investisseurs institutionnels, moins actifs qu’avant.

Une fenêtre ouverte pour les investisseurs privés

Plusieurs investisseurs internationaux ont réduit leur exposition au marché français en 2025. Sur la logistique, les capitaux étrangers ont reculé de 36 % (2,0 Mds€ contre 3,2 Mds€ en 2024, Cushman & Wakefield). Ce retrait crée un espace que les opérateurs doivent combler en cherchant de nouveaux partenaires pour leurs fonds propres.

Ils se tournent pour cela vers des acteurs capables d’intervenir sélectivement, rapidement et avec une compréhension fine des logiques de création de valeur.

C’est dans ce contexte qu’intervient ALCOV : une plateforme agile, soutenue par une expertise issue de l’investissement institutionnel, capable d’accompagner des opérateurs reconnus sur des opérations de qualité.

En co-investissant immobilier aux côtés des opérateurs sélectionnés par ALCOV, les investisseurs particuliers accèdent à des opportunités historiquement réservées aux professionnels, sur des projets présentant un besoin réel en fonds propres et un potentiel de création de valeur clairement identifié.

Ce que le contexte actuel signifie pour un co-investisseur ALCOV • Des actifs ajustés en prix qui se repositionnent sur le marché. • Des opérateurs solides mais confrontés à un besoin accru en fonds propres. • Moins de concurrence institutionnelle sur certaines typologies (logistique, bureaux périphériques). • Une exposition directe aux leviers de création de valeur sur un nombre limité d’opérations sélectionnées.