Comment calculer la performance de son investissement immobilier ?

En immobilier professionnel comme dans tout autre investissement, la manière dont le rendement est appréhendé dépend directement de la nature de l’investissement : obligataire ou en actions.
Ces deux approches reposent sur des logiques financières et d’appréhension du risque distinctes.

Exprimer le rendement d’un projet obligataire : un taux d’intérêt contractuel

Dans le cadre d’un investissement obligataire, le rendement  affiché correspond à un taux d’intérêt nominal fixé contractuellement dès l’origine.

Ce taux peut être :

• versé de manière périodique (annuelle ou semestrielle),
• ou versé in fine, en une seule fois à l’échéance du projet.

On parle alors de rendement cible, car il s’agit d’un objectif de rémunération déterminé contractuellement, sous réserve du bon déroulement de l’opération.

Comment déterminer le niveau de rendement attendu pour un investissement obligataire ?

Le niveau de rendement attendu pour un projet immobilier financé via une émission obligataire dépend notamment :

• de la quotité de financement (et donc des fonds propres apportés dans l’opération)
• du niveau de garantie (hypothèque de premier ou second rang, nantissement, fiducie, caution, garantie à première demande…)
• du niveau de risque du projet (administratif, commercial, exécution)
• de la qualité de l’opérateur (expérience, solidité financière)
• de la qualité intrinsèque du projet immobilier (emplacement, classe d’actif, stratégie Core, Core+, Value Add…)

À titre indicatif, les rendements observés sur ce type d’opérations se situent généralement :

• entre 8 % et 12 % par an pour des dettes seniors avec garantie hypothécaire de premier rang
• entre 12 % et 14 % par an pour des dettes juniors bénéficiant de garanties de second rang

Ces niveaux de rendement reflètent un couple risque / rémunération, et non une garantie de performance.

Calculer la performance d’un projet en actions : une rentabilité mesurée par le TRI

Pour les investissements en actions, il n’existe pas de rendement fixé contractuellement à l’avance. L’investisseur est actionnaire directement ou indirectement de la société de projet.
La performance dépend de la réussite économique et financière du projet immobilier.

On ne se limite pas à calculer un rendement, on mesure la rentabilité globale du projet, qui ne dépend pas seulement de coupons perçus périodiquement. Pour cela, nous tenons compte :

• de la performance opérationnelle
• de la génération de revenu
• et de la valeur de revente de l’actif

Le taux de rentabilité présenté est alors un TRI (Taux de Rentabilité Interne) qui dépend directement de la performance financière de l’opération immobilière. L’investisseur est intéressé sur la marge de l’opération.

Comprendre le calcul du TRI

Le Taux de Rentabilité Interne (TRI) est le taux qui permet de calculer la rentabilité d’un investissement sur toute sa durée de détention en tenant compte à la fois des montants investis et des revenus perçus pendant toute la vie du projet.

Concrètement, le TRI correspond au taux qui rend équivalents :

• les flux sortants, c’est-à-dire l’investissement réalisé au départ,
• et les flux entrants, c’est-à-dire les revenus perçus pendant la durée du projet (dividendes) et le montant récupéré à la sortie, incluant la plus-value éventuelle.

Autrement dit, le TRI répond à la question suivante : quel est le taux annuel qui explique l’ensemble des flux financiers générés par l’investissement sur sa durée totale ?

La formule du TRI

Sur le plan financier, le TRI repose sur la formule suivante :

Avec :

• P : montant initial investi
• Cₜ : dividende (ou coupon) perçu chaque année
• n : durée de l’investissement (en années)
• P × (1 + x) : montant remboursé à la sortie, incluant la plus-value
• r : TRI (taux de rendement interne)

Quel TRI peut-on espérer en actions ?

Les investissements en actions affichent généralement des TRI cibles plus élevés, souvent compris entre 12 % et 18 % par an.

Ces niveaux de performance sont toutefois non garantis et dépendent des conditions de marché. Ils sont étroitement liés à la stratégie mise en œuvre et à la capacité de l’opérateur à créer de la valeur.