Co-investissement immobilier : quels sont les frais à prévoir chez ALCOV ?
Chez ALCOV, les rendements cibles présentés sur chaque projet sont toujours nets de frais pour l’investisseur mais bruts de fiscalité personnelle : ils intègrent déjà les coûts de structuration, d’analyse, de gestion et d’utilisation de la plateforme ALCOV.
L’investisseur n’a donc pas de frais supplémentaires à régler.
Toutefois cela ne veut pas dire qu’il n’y a pas de frais car sur chaque projet plusieurs intervenants participent à une opération : la société de projet (qui réalise l’opération immobilière), éventuellement un SPV (véhicule d’investissement dédié), et la plateforme ALCOV, qui structure et suit l’opération.
Pour rassembler ces intervenants, deux grands types de structuration peuvent exister :
- Investissement direct en dette obligataire
- Investissement via un SPV (en capital ou en dette)
1. Investissement en dette obligataire sans SPV (frais supportés par la société de projet)
En pratique
- Vous prêtez de l’argent à la société de projet via une obligation.
- La société utilise ces fonds pour réaliser son opération immobilière.
- Les frais liés à la structuration de l’opération sont intégrés en amont dans le montage financier.
La rentabilité affichée correspond donc à la performance potentielle nette des frais de plateforme, mais brute de fiscalité personnelle.
Répartition des frais
Exemple illustratif – Investissement en dette obligataire
Cet exemple est fourni à titre illustratif.
La rentabilité cible n’est pas garanti.
L’investisseur supporte un risque de perte partielle ou totale du capital ainsi qu’un risque d’illiquidité.
Calcul des intérêts capitalisés
1. Vous investissez directement 10 000 € dans la société de projet
2. Vous recevez des intérêts capitalisés (10%) nets de frais calculés annuellement de la façon suivante
| Année | Capital début d’année (€) | Intérêts annuels (10 %) (€) | Capital fin d’année (€) |
|---|---|---|---|
| 1 | 10 000 | 1 000 | 11 000 |
| 2 | 11 000 | 1 100 | 12 100 |
| 3 | 12 100 | 1 210 | 13 310 |
| 4 | 13 310 | 1 331 | 14 641 |
Intérêts capitalisés totaux sur 4 ans : 4 641 €
Si le projet atteint son taux de rendement cible de 10 % par an (avec capitalisation des intérêts) et que le capital est intégralement remboursé, un investissement de 10 000 € pourrait atteindre environ 14 641 € au terme de 4 ans, soit un gain brut de fiscalité personnelle potentiel d’environ 4 641 €.
2. Investissement en capital ou en dette via un SPV
Pour rappel, un SPV (Special Purpose Vehicle) est une société commerciale crée spécifiquement pour le projet qui permet :
- d’agréger les souscriptions de tous les investisseurs dans un même véhicule
- d’investir collectivement dans la société de projet
Le SPV peut investir en dette (obligations) ou en capital (prise de participation).
En pratique
- L’investisseur devient actionnaire d’un SPV.
- Le SPV investit dans la société de projet.
- Les frais sont payés par le SPV avant redistribution
La rentabilité cible affichée correspond à la performance nette de tous les frais mais brute de fiscalité personnelle.
Répartition des frais
Exemple illustratif – Investissement via un SPV (capital ou dette)
Cet exemple est fourni à titre illustratif.
Le TRI cible net n’est pas garanti.
La performance réelle peut être inférieure ou supérieure aux hypothèses retenues.
L’investisseur supporte un risque de perte partielle ou totale du capital ainsi qu’un risque d’illiquidité.
Calcul de la performance sur la base d’un TRI de 12% par an
1. Vous investissez 10 000 € dans le SPV
2. Le capital investi est revalorisé à un TRI cible net de frais de 12% / an avec capitalisation, calculé annuellement de la façon suivante :
Formule utilisée (capitalisation annuelle) :
10 000 € × (1,12)^4
(1,12)^4 = 1,5735
Valeur théorique à 4 ans :
10 000 € × 1,5735 ≈ 15 735 €
Gain brut potentiel :
15 735 € − 10 000 € = 5 735 €
Si le projet atteint son TRI cible de 12 % par an (net des frais du SPV) et que le capital est intégralement remboursé, un investissement de 10 000 € pourrait atteindre environ 15 735 € au bout de 4 ans, soit un gain brut potentiel d’environ 5 735 €.
À noter
Frais de gestion en cas de défaillance d’ALCOV (run-off)
L’ensemble des modalités du dispositif de continuité d’activité applicables aux investisseurs et aux porteurs de projet est détaillé sur notre Plan de continuité d’activité. Les principales caractéristiques en matière de frais sont rappelées ci-dessous. Ces frais de gestion facturés aux investisseurs en cas de défaillance de la plateforme afin de financer le suivi des projets restants peuvent parfois être jugés opaques, élevés, voire inefficaces lorsqu’ils ne reposent sur aucune procédure encadrée. ALCOV adopte une approche qui encadre ces frais notamment dans le cadre de son plan de continuité d’activité :
- aucun frais supplémentaire n’est prélevé aux investisseurs en cas de défaillance de la plateforme ;
- les coûts de continuité sont intégrés et préfinancés dans les frais de structuration déjà inclus dans le rendement ;
- un dispositif de gestion extinctive formalisé est prévu, conformément aux exigences de l’Autorité des marchés financiers (AMF).
Une gestion extinctive organisée et financée en amont
Le plan de continuité d’activité d’ALCOV prévoit qu’en cas de défaillance (avant toute procédure collective), la gestion extinctive et l’information des clients seront assurées par le prestataire CAPSENS qui dispose d’une offre spécifique de continuité des plateformes PSFP.
Pour garantir la fluidité du transfert, ALCOV procède régulièrement à :
- un import de l’ensemble des utilisateurs et échéanciers tous les six mois ;
- un téléchargement annuel du modèle de ses contrats ;
- un import final en cas de cessation d’activité.
Les modalités pratiques sont strictement encadrées :
- Les porteurs de projet et investisseurs sont informés par email par la plateforme CAPSENS.
- Chaque investisseur dispose alors d’un compte directement chez Lemonway, afin de poursuivre ou de suivre les remboursements.
- Le nom de domaine d’ALCOV est redirigé vers la plateforme CAPSENS, garantissant un accès continu aux espaces personnels.
- Aucun nouvel investissement ne peut être réalisé sur cette plateforme ; seuls les remboursements se poursuivent jusqu’à extinction complète des échéances.
Ainsi, même en cas de cessation d’activité, les investisseurs conservent un accès sécurisé à leurs comptes, à leurs contrats et à leurs remboursements, sans frais additionnels.
En cas de difficulté ou de défaut du projet
En cas de difficulté financière ou opérationnelle du projet, des coûts supplémentaires peuvent être supportés, par exemple :
- frais juridiques liés à la mise en œuvre des garanties ;
- frais d’expertise ou d’audit ;
- coûts de restructuration ou de négociation ;
- délais supplémentaires générant des charges additionnelles.
Ces éléments peuvent réduire le rendement effectivement perçu et, dans certains cas, entraîner une perte partielle ou totale du capital investi.
